【案件基本情况】

    朱某原是A镇H村的农民，在村里有一块宅基地和三间房屋，后来朱某在城里买了楼房，于1998年将自己的房屋连同宅基地以1.8万元价格卖给了居民李某。李某购房后，对房屋进行了翻新，并居住长达14年之久，村里也从未提出异议。如今，H村开始拆迁，将会涉及一大笔的拆迁补偿费用。朱某得知这个消息后，就想要回自己的房屋。朱某认为，李某是居民户，无权购买宅基地，当时两家的买卖合同应属无效。在朱某多次找到李某要求返还房屋情况下，李某以住十几年之久始终不同意。两家互不相让，矛盾逐渐升级，于是朱某来到镇司法所，请求镇调委会出面调解。

【调解过程】

    镇调委会接到申请后，王所长带领司法助理员立即赶到村里，首先与村委会负责人进行了简单的了解。原来，村委会早知道朱某与李某买卖房屋的事实，但由于农村房屋买卖的情况比较多，所以一直对此类事保持默认态度，从不多加干预。得知这一情况后，王所长要求村干部一同参与这起调解工作，以便加强农村房屋、宅基地买卖方面的知识普及学习。他们先找到李某，李某对房屋买卖协议没有异议。王所长从政策和法律的角度谈了对纠纷的看法，认为买卖房屋协议看似没有问题，但是宅基地是农村集体所有，是不能进行买卖、转让的；买卖农村房屋违反了法律、行政法规的强制性规定，合同应属无效合同，但是考虑到导致合同无效的原因朱某也有过错，所以要一分为二看问题。针对朱某，王所长采取批评、教育的方法，告诉他农村房屋转让本来就是不合法的，于情于理都应该承担一定的责任。朱某此时也认识到了自己的错误，认为按原价返还房屋款也不合理，表示自己会给予一定的经济补偿。

    最后，王所长将双方叫到一起，对房屋的翻修费用、现价值等做了初步评估，同时参照法院针对这类案件的判例，提出了调解方案，最终双方达成一致：李某返还朱某房屋，朱某支付李某各项费用一共58万元，之后拆迁所涉及一切事项与李某无关。至此，这起农村房屋买卖纠纷一案得以圆满解决。

【调解思路及技巧】

    本案调解思路主要是在了解事实情况后，找准突破口，寻找一个平衡点，逐个击破。这起案例属于涉及双方各自利益较大的案例，纠纷当事人一般都会抱着坚决不退让的心理。针对这种情况，就要对双方当事人讲明法律规定，让双方当事人清楚知道无论是调解还是诉讼，都会遵照法律法规来认定。同时，选择调解方式，不但能够快速解决纠纷，还为当事人省去一大笔诉讼费用，使当事人更容易接受调解。

【法律分析】

    朱某与李某之间的房屋买卖是基于双方当事人真实的意思表达，但是违反了法律的强制性规定，合同应属无效，双方应互相返还原物，不能返还的，应当折价补偿。对于房屋买卖合同的无效，朱某应承担主要过错责任，李某应承担次要过错责任。1、《土地管理法》第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。2、《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：（一）…（五）违反法律、行政法规的强制性规定。3、《合同法》第五十八条 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

【社会效果】

    近年来，因为拆迁导致农村房屋买卖引发的纠纷逐年增多，基于目前尚没有明确的解决此问题的法律依据，选择调解来解决纠纷是最为便捷、最为有效的方法。通过此案的调解，不但圆满解决了双方当事人的诉求，也使村委会和群众得到了很好的受益教育。同时，此案例也教育村委会，应当加强对集体土地的规范管理；村（居）民在买卖农村房屋、宅基地等方面也得谨慎而行，防止引起不必要的矛盾纠纷。